Gayrimenkulümü Sattım, Vergi Ödemem Gerekir mi ?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 80'inci maddesi uyarınca gayrimenkul alış tarihinden itibaren "tam 5 yıl içinde" elden çıkarılması durumunda değer artış kazancına konu oluşturmaktadır. Bu durumun tek istisnası şudur: Eğer konu gayrimenkul bedelsiz olarak edinilmişse (miras, bağış vb.) bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmez.

Bunlarında yanında Gelir İdaresinin beyanına göre, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkullerde dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlamaktadır. (Ayrıca bu konu hakkında daha detaylı bilgi almak için Gelir İdaresine 189'nolu (daha önceki numarası 444 01 89'du) çağrı merkezi üzerinden ulaşabilirsiniz.)

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nedir?

Değer artış kazancı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile hesaplanmaktadır. Yİ-ÜFE oranları aylık olarak yayımlandığı için alınan ve satılan ayların değil, bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları kullanılıyor.

Yukarıdaki hesaplama aracının ne yaptığını daha iyi anlatabilmek için bir de örnek hesaplama yapalım:

01.01.2015 yılında 200.000 TL’ye alınan bir konut 01.01.2019 yılında 400.000 TL'ye satılıyor.

Endeks artış oranları

(Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.)

01.12.2014 Yİ-ÜFE oranı: 235,84

01.12.2018 Yİ-ÜFE oranı: 422,94

Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım:

1- Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 200.000 TL * (422,94/235,84) = 358.666 TL.

2- Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 358.666 TL - 400.000 TL = 41.334 TL.

3- Satış 2019 yılı için yapıldığı için 14.800 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 41.334 TL - 14.800 TL = 26.534 TL İstisna sonrası matrah bulunur. (İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda mevcut.)

4- İstisna sonrası matrahtan ise "satış sırasına ödenen" tapu harcı (400.000 TL* %2= 8.000 TL - 01.03.2019 tarihine kadar tapu harcı indirimden dolayı %1,5 olarak hesaplanacak.) düşülerek 26.344 TL - 8.000 TL = 18.534 TL vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir.

5- Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış 2019 yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan 2019 yılı vergi dilimlerine göre bulunan 18.534 TL vergiye tabi tutarın net vergisi hesaplanır. 18.534 TL vergi matrahının 2019 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise 2.807 TL olur.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Beyanname Verme ve Ödeme Zamanı

2019 yılı içinde satışı yapılan konut için 2020 yılının Mart ayının 1. gününden 25. günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir ve yine 2020 yılının Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.