İPOTEK NEDİR, NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

İpotek Nedir, Nelere Dikkat Edilmelidir?

Uygulamada daha çok bankaların verdikleri kredileri teminat altına almak için kullandıkları ipotek; ticari hayatta sıklıkla başvurulan bir usuldür. İpotekli gayrimenkul sayesinde alacaklı; alacağını alamadığı durumlarda gayrimenkulün satışını isteyerek kendisini bir nevi güvence altına almış olmaktadır. Tabi burada ipoteğin tam olarak ne olduğu, özellikleri, nasıl kurulduğu, derece sistemi, ipotekli gayrimenkulün nasıl satılacağı gibi birçok hususun bilinmesinde fayda vardır. Bu yazıda da söz konusu hususlardan bahsedilecek olup borcun ödendiği durumlarda ipoteğin kaldırılmasına ilişkin detaylı bilgi için İpoteğin Kaldırılması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İpotek Nedir?

Yukarıda da belirtildiği üzere ipotek; doğmuş (yahut henüz doğmayan ama doğması kesin) alacakların gayrimenkul üzerinden güvence altına alınmasını ifade eder. Burada borcun ödenmemesi durumunda alacaklı gayrimenkulün mülkiyetini talep edemeyecek olup yalnızca satılmasını isteyerek alacağını teminat altına alabilmektedir. Taraflar aralarında mülkiyetin devrini kararlaştırsa dahi bu durum tapu siciline tescil edilemeyecektir.

Örneğin 180.000 TL’lik alacağı olan bir kişi, borçlunun 300.000 TL’lik gayrimenkulü üzerinde 250.000 TL’lik ipotek tesis ederek alacağını güvence altına alabilecektir.

İpoteğin en önemli özelliği gayrimenkul el değiştirse dahi mevcudiyetini korumasıdır. Bu kapsamda ipotekli bir gayrimenkul satılsa dahi yeni alıcı, satan kişinin borcunu ödememe ihtimaline karşı her an gayrimenkulünün satılması riskiyle karşı karşıya olacaktır.

İpoteğin avantajlarından biri de konkordato veya iflas ilan edilse dahi alacaklının ipoteğinin etkilenmiyor oluşudur. Normal şartlarda bir işletme iflas ettiğinde mal varlığı, alacakları ve borçları hesaplanır. Genellikle malvarlığı ve alacaklar borçları karşılamadığı için alacaklılar alacaklarının yalnızca bir kısmını alır. Alacağını ipotekle teminat altına alan kişilerse bu oranlamaya katılmak zorunda olmayıp ipotekli gayrimenkulün satışından elde edilecek gelirde tek hak sahibi olacaklardır.

İpotek alelade bir sözleşmeyle kurulamıyor olup tapu siciline tescil edilmelidir. “Anapara ipoteği” ve “üst sınır ipoteği” olmak üzere iki tip ipotek mevcuttur. Anapara ipoteğinde belirli bir borç için ipotek tesis edilirken üst limit ipoteği henüz doğmamış ancak doğabilecek borçları da kapsar.

Örneğin anapara ipoteğinde belirlenen 100.000 TL’lik borç için ilaveten faiz, vekalet ücreti gibi unsurlar istenebilecekken üst limit ipoteğinde bir sözleşmeden doğan (cezai şart, haksız fiil alacağı vb) her türlü alacak belirlenen üst sınırı geçmeyecek şekilde istenebilecektir.

İpoteğin Özellikleri

• Üzerinde ipotek tesis edilecek gayrimenkul tapu müdürlüğünde kayıtlı olmalıdır. Tapuda kaydı olmayan gayrimenkuller üzerinde ise ancak (taşınır bir eşyaymış gibi) rehin tesis edilebilecektir.

• İpotek yalnızca borçlunun malvarlığı üzerinde tesis edilmek zorunda olmayıp rıza gösteren başka kişilerin malvarlığı da ipoteğe konu olabilecektir.

Bu kapsamda örneğin oğlunun borcu için bir baba kendi gayrimenkulü üzerinde ipotek tesis edilmesini sağlayabilir. Böyle bir durumda oğulun borcunu ödeyememesi halinde alacaklı, babanın evinin satılmasını isteyebilecektir.

• Alacaklı, ipotekli gayrimenkulün değerinin düşmesini engelleyecek önlemlerin alınmasını isteyebilecek, bu önlemlerin alınmadığı durumlarda gecikmesinde tehlike bulunan hallerde bu önlemleri kendisi dahi alabilecektir.

Örneğin alacaklı; ipotekli gayrimenkulün yangına karşı sigortalanmasını borçludan talep edebilecek, bu durum yerine getirilmezse mahkemeye başvurabilecektir. Veya gayrimenkulün taşıyıcı kolonları ciddi derecede zayıflamışsa ivedilikle güçlendirme çalışmalarını kendisi gerçekleştirebilecektir.

Alacaklı buradan doğan masrafları ise borçludan talep edebilecektir. Zaten alacaklı bu masraflar için ayrı bir ipoteğin tescil edilmesine gerek kalmaksızın ipotekli gayrimenkul üzerinde rehin hakkına sahip olacaktır.

• İpotek yalnızca Türk Lirası cinsinden tesis edilebilir. Bu sebeple ipotek meblağı faiz ve enflasyon tahminleri dikkate alınarak belirlenmelidir. Ancak kredi kuruluşlarınca (bankalarca) yabancı para üzerinden verilen kredilerde ipotek bedelinin döviz cinsinden olabileceği bilinmelidir.

• Eğer bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin payı varsa ve bu payların oranı tapuda kayıtlı ise paydaşlar kendi payları üzerinde tek başlarına ipotek koyabilirler. Ancak (miras kalan gayrimenkullerde olduğu gibi) tapuda herhangi bir oranın yazmadığı durumlarda (elbirliğiyle mülkiyet) ipotek tesis edebilmek için bütün maliklerin onayı gerekecektir.

• Bir alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde ipotek koyulabileceği gibi birden çok alacak için de bir gayrimenkul üzerinde ipotek tesis edilebilir.

Ayrıca

• İpotek yalnızca belirlenmiş bir alacak için tesis edildiğinden, başka bir alacaktan ötürü satış istenemez. Örneğin verilen 500.000 TL’lik borç için borçlunun arsasında ipotek tesis eden bir kişi, o kişiden olan (işçilik, kira, tazminat vb) bir başka alacağı için ipotekli arsanın satılmasını isteyemeyecektir.

• İpotek tesis edilmek istenen gayrimenkulün “aile konutu” olduğu durumlarda her iki eşten de onay alınmalıdır. Eğer bu durum tapu siciline şerh edilmişse iki eşin rızası da olmaksızın zaten ipotek tesis işlemi gerçekleşmeyecektir. Şerh olmamasına rağmen bu durumun ipotek alacaklısı tarafından bilindiği hallerde ise rıza vermeyen eş dava açarak ipoteğin kaldırılmasını isteyebilecektir.

• Bir gayrimenkulün / tapunun bir kısmı üzerinde ipotek tesis edilemeyecektir. Örneğin kat mülkiyeti / kat irtifakı rejimi uygulanmayan bir apartmanda yalnızca bir daire üzerinde ipotek tesis edilemeyecektir. Bu sebeple halk arasında “hisseli tapu” olarak bilinen gayrimenkullerde bir kişi kendi dairesini ipotek ettirmek isterken aslında o binanın tamamı üzerindeki payı üzerinde ipotek tesis etmiş olacaktır. Dolayısıyla o binadaki diğer kişilerin oturduğu daireler üzerinde de ipotek olacaktır.

• İpotek yalnızca geçerli bir alacağa teminat olması için tesis edilir. Geçerli olmayan bir alacak için tapu sicilinde bir şekilde ipotek tesis edilse dahi bu ipotek kaldırılabilecektir.

• Taraflar ipoteğe ilişkin akdettikleri sözleşmede faiz oranını (kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla) serbest şekilde belirleyebileceklerdir.

• İpoteğin sağladığı imkânlardan biri de asıl borcun zamanaşımını durdurmasıdır. Örneğin bir inşa sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıl içinde istenmeliyken eğer konuyla ilgili ipotek tesis edilmişse zamanaşımı işlemeyecektir.

Birden Fazla İpotek Tesisi: Derece Sistemi

Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla ipotek kurulması mümkündür. Ancak ipotekler birden fazla dereceye (öncelik sırasına) ayrılabilmekte ve satıştan elde edilecek gelir ipotek alacaklılarının derecelerine göre dağıtılmaktadır.

Örneğin bir gayrimenkul üzerinde 100.000 TL’lik 1. derece ve 200.000 TL’lik 2. derece ve 300.000 TL’lik 3. derece ipoteği olduğunu varsayalım. Gayrimenkul 250.000 TL’ye satıldıktan sonra 1. derece sahibi tüm alacağını bu paradan alabilecek, kalan 150.000 TL’lik meblağ ise 2. Derece ipotek tesis eden alacaklıya verilecektir. 3. derece ipotek tesis eden kişi ise en yüksek meblağda tesis etse de derecesi düşük olduğu için kendisine para kalmayacaktır.

Genellikle bir gayrimenkul üzerinde ilk defa tesis edilecek ipotekler 1. dereceye kaydolur. Ancak 1. Derecenin miktarı belirlenip boş bırakılmasıyla ilk tesis edilecek ipoteğin 2. Derece olarak kurulması mümkün olabilecektir.

Örneğin birinci derece ipotek 100.000 TL olarak boş bırakılıp alacaklı kendisi için 300.000 TL değerinde 2. Derece ipotek tesisi yaptırabilir.

Derece sisteminde ipoteklerden birinin boşalmasıyla birlikte alt sıralardaki ipotekler boş dereceye ilerlemez. Bu sebeple o boş dereceye sonradan bir başka kişi ipotek tesis ettirebilecektir.

Son olarak bir derecede birden fazla ipotek kurulması da mümkün olup aynı derecedeki alacaklılar satıştan elde edilen geliri alacakları oranında paylaşacaklardır. Örneğin birinci derecede 200.000 TL ve 100.000 TL’lik iki ipotek varsa ve satıştan 150.000 TL gelir elde edilirse bu gelir 100.000 TL ve 50.000 TL olarak iki alacaklıya orantılı şekilde dağıtılacaktır.

İpoteğin Kapsamı

Benzer şekilde ipotekle sağlanan güvence; gayrimenkulün bütünleyici parçalarını da kapsayacaktır. Bu sebeple ipotekli tarla üzerindeki ekin ve ağaçlar ipotek teminatı kapsamında olduğu gibi bir arsa / arazi üzerindeki kaynaklar veya yapılar da ipoteğin kapsamındadır.

Ayrıca bir gayrimenkulün eklentileri tapu kütüğünde kayıtlıysa ipotek kapsamında değerlendirilecektir. Örneğin bir fabrikadaki makineler yahut oteldeki mobilyalar tapu kütüğünde “eklenti” olarak gösterilmişse ipotek bu makineleri de kapsayacaktır. Tabi taraflar aralarındaki ipotek sözleşmesinde bu kısımları kapsam dışında tutabilecektir.

Alacaklı yalnızca ipotekli gayrimenkulün satışından elde edilecek gelirlere bağlı değildir. Alacaklı; borcun ödenmemesi durumunda ipotekli gayrimenkulün (icra takibi başlatıldıktan sonraki) kira gelirleri üzerinde de hak sahibidir.