Gayrimenkul Danışmanları, Pazarlanabilirlik ve Fiyat Değerlendirmesi yaparken hangi faktörlere dikkat etmelidir?
Değer, kıymet kavramını nasıl en doğru şekilde tanımlarız? Gelir idarelerine göre değer standartı “Adil Piyasa Değeri” olarak tanımlanır ve istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında el değiştiren mülkün bedeli olarak bilinir. Aynı zamanda ne alıcının, ne de satıcının herhangi bir baskıya maruz kalmaması, iki tarafın da anlaşma ayrıntılarını iyi bir şekilde bilmesi gerekir.
Ancak bazı özel durumlarda, satıcının özel koşulları nedeniyle mülkü elden çıkarmakta acele etmesi neticesinde fiyat önemli değildir, mülkün en kısa sürede satılması istemektedir. Bu durumda “Acil Piyasa Değeri” olarak karşımıza çıkar.
Yani temelinde şunu söyleyebiliriz; elinizdeki mülk ancak başka birisinin ödeyeceği fiyat kadar değerlidir. Emlak sektöründe yer alanlar için de adil piyasa değerlerini bilmek, bunları nelerin etkilediğinin farkına varmak son derece önemlidir.
Gayrimenkul danışmanları, pazarlanabilirlik ve fiyat değerlendirmesi yaparken şu faktörlere dikkat etmelidir;
Finansal Performans
Değerlendirmemiz gereken ilk faktör belki de işin mali boyutu. Genellikle aradan geçen yılların performansına bakarız fakat aslında dikkat etmemiz gereken ilk şey son 12 aylık performanstır. Değer belirlemesi yaparken ilk olarak son yıla bakmalısınız.
Satışların Büyüklüğü ve Yoğunluğu
Doğal olarak pazarlanabilirliği etkileyen bir diğer faktör satışların büyüklüğüdür. Büyük emlak firmalarında genellikle daha çok danışman bulunur ve bu nakit akışının da artmasına yol açar, işlem hacmi büyür. Daha küçük ofislerde ise önemli bir danışman eksikliği yoğun şekilde hissedilir.
Konum ve Rekabet
Hem konum, hem de işin rekabet kısmı değerlendirmeniz gereken faktörler arasında. Geniş metropollerde yer alan emlak ofislerinin portföy listesi daha geniş olacak ve pazar payları çoğalacak. Fakat aynı zamanda bölge ne kadar büyükse, rekabet de o kadar yükselecek.
Alıcıların Durumu
Alıcıların durumunu da es geçmemek gerekiyor. Mevcut alıcı azlığı değeri de azaltabilir. Başta da dediğimiz gibi, eldeki mal ancak başkalarının ödeyeceği kadar değerlidir. Kısaca özetlemek gerekirse piyasayı alıcılar belirler.
Diğer Faktörler
Elbette değer biçme sürecinde uyumluluk, marka, kültür, liderlik, ekonomi ve uzun ömürlülük gibi faktörler de değerlendirmeye alınır. Tüm bunlar bir araya getirildiğinde de adil piyasa değeri çıkmış olur.
