KONUMUZ ECRİMİSİL YANİ KULLANMA BEDELİ :
Hayatın olağan akışı içerisinde sahibi olduğumuz ya da miras kalan gayrimenkullerinizin yetkisi olmayan kişiler tarafından işgal edilmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Böyle durumlarda mahrum kalınan fayda yani uğranılan zararın ecrimisil istemi yolu ile tahsili ve haksız elatmanın önlenmesi talebiyle istemde bulunulabilecektir.
Ecrimisil Davası;
Bir taşınmazı haksız şekilde işgal eden kişiden, hak sahibine verdiği zararların, kullandığı taşınmazdan elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği gelirlerin alınarak hak sahibine iade edilmesi için açılan bir dava çeşididir. Bu noktada eğer mevcut saldırının / işgalin / engellemenin ortadan kaldırılması da isteniyorsa ecrimisil davası müdahalenin meni / elatmanın önlenmesi davası ile birlikte açılmalıdır. Bu dava işgalcilerin kötü niyetli olması şartına bağlıdır. Burada başkasına ait bir taşınmazı işgal etmenin hâlihazırda kötü niyetli bir eylem olduğunu düşünülebilir. Ancak Kanun’un aradığı kötü niyetten kasıt “işgalcinin taşınmazın başka bir şahsa ait olduğunu bildiği ya da bilebilecek durumda olduğu halde işgale devam etmesidir.” Bu kuralın istisnası olarak Hazine’ye ait taşınmazları işgal eden kişilerden ecrimisil talep etmek için kötü niyet koşulu aranmamaktadır.
Ecrimisil Hangi Durumlarda İstenebilir?
- Apartmanda ya da site gibi yapıların balkon, depo gibi ortak alanlarından kat maliklerinin izni olmaksızın yararlanılması,
- Başkasına ait arsaya izinsiz inşaat yapılması, otopark olarak kullanılması ya da malzeme boşaltılması,
- Evin satılmasına rağmen eski maliklerin evi terk etmemekte ısrar etmesi,
- Miras kalan taşınmazlarda oturan akrabaların taşınmazı terk etmemesi,
- Paylı mülkiyet halinde taşınmazın diğer paydaşların paylarını işgal edecek şekilde kullanılması,,
- Hazineye ait arsa üzerine inşaat yapılması,
- Kira süresi bitmiş olmasına rağmen sözleşme yenilenmeksizin taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi gibi durumlarda ecrimisil talep edilebilir. Örnekleri çoğaltmak mümkündür.
Ecrimisil davası ancak işgal edilen gayrimenkulün maliki tarafından açılabilir.
Hazine veya paydaşlardan biri veya mirasçılardan biri de ecrimisil davası açabilir.
Ecrimisil tazminatı dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak 5 yıl için istenebilir.
Dava açıldıktan sonra işleyen ecrimisil bedelini tahsil edebilmek için yeni bir dava açılması gerekmektedir.
Önemli bir konuda Ecrimisil İhbarnamesi (İntifadan Men Şartı) dir.
Ecrimisil davası ile taşınmazı işgal eden kişiden geriye dönük olarak 5 yıllık bir bedel talep etmek mümkündür. Fakat ecrimisil davası açmadan önce, işgalciye taşınmazı kullanması hususunda rıza olmadığını bu sebeple ecrimisil tazminatı talep edildiğini ihtar edilebilir. Kanunen şekli bir şart olmamakla birlikte ihtarın noter kanalı ile çekilmesi ispat açısından daha uygundur.
Yargıtay, intifadan men şartına bazı istisnalar getirmiştir. Şu sayılan durumların varlığı halinde muhataba ihtar çekmeye gerek kalmadan doğrudan ecrimisil davası açılabilecektir.
Bunlar; Davaya konu taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da işyeri, konut gibi kiraya verilerek semere elde edilen bir yer olması,Taşınmazın kamu malı olması, Paylı mülkiyette işgalci paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia etmesi ve diğerlerinin paydaşlığını reddetmesi,Davacı tarafından söz konusu taşınmaza ilişkin ve diğer paydaşlar aleyhine daha önce açılmış müdahalenin meni, izale-i şüyu, ecrimisil gibi davalar açılmış ya da takip başlatılmış olması,Kullanım anlaşması ile her paydaşın faydalanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli olması, Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle ise kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali
halleridir. Ayrıca mirasçılar arasında görülen ecrimisil davalarında intifadan men şartı esnetilebilmektedir.Ecrimisil Ödemek Tahliyeyi Engellemeyecektir.
Ecrimisil Davası, genel yetkiye tabi olup, dava konusu taşınmazın bağlı bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır.
Taşınmaz İdare’ye aitse bu durumda İdare Mahkemesi’nde idari işlemin iptali davası açılması gerekmektedir.
Uygulamada en fazla karşılaşılan eksiklik ve dolayısıyla dikkat edilecek husus mirasçılar arasında bir mirasçının diğer mirasçıdan kullandığı veya başkasına bedel mukabili kullandırdığı gayrimenkul bağımsız bölümleri veya boş veya ekili arsa ve tarla vasıflı taşınmazların kullanımı veya kullandırılmasıyla alakalı ecrimisil bedeli taleplerine ilişkin konulardır.
Burada geriye dönük 5 yıllık zaman aşımı süresine dikkat etmek ve mutlaka kullanmaktan men ve bedel talebi şeklinde noterden ihtar çekmek önem arz etmektedir. Şayet intifadan men koşulu gerçekleşmemişse mirasçı kendisi kullanan mirasçıdan ecrimisil bedeli talep edemeyecektir ancak diğer mirasçı semere ve gelirlerinden faydalandığı veya 3. Kişiden kirasını aldığı oranda intifadan men olmasa bile ecrimisil bedeli ödemekle yükümlü olabilecektir.
Bir diğer husus ise özellikle paydaşlar veya mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi şeklinde açılacak davalarda taşınmazı kullanan paydaş veya mirasçıya dava dilekçesi içerisinde kullanmaktan men ihtarı yapılabilmesi mümkün ve pratik bir yoldur.
Konu özetle bu şekilde olup bilgilerinize arz eder herkese hayırlı alım ve satımlar dilerim. Saygılarımla. 27/05/2020
Her türlü soru, görüş ve önerilerinizi bize iletebilirsiniz.
Av.Ahmet ALKAN
E-mail : hukuk@kocaelialsat.com
Gsm : 0 (532) 326 91 87
